Ratgeber
Was ist eine Grundschuld?
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Eine Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht (Pfandrecht) an einer Immobilie. Mit ihrer Eintragung im Grundbuch sichert die Bank eine Kreditforderung gegen den Grundstückseigentümer ab. Im Falle eines Darlehens gewährt die Grundschuld der Bank das Recht, das belastete Grundstück zu verwerten, falls der Kreditnehmer seine Zahlungen einstellt. Eine Grundschuld kann ein Darlehen desselben Eigentümers wiederholt sichern – sie bleibt abstrakt bestehen, auch wenn das ursprüngliche Darlehen getilgt ist. Rechtsgrundlagen sind §§ 1191 ff. BGB, wobei die Grundschuld – anders als die Hypothek – keiner konkreten Forderung akzessorisch folgt.
Grundschuld vs. Hypothek
Die Grundschuld und die Hypothek sind beide Grundpfandrechte, unterscheiden sich jedoch grundlegend. Hypotheken sind akzessorisch: Sie bestehen nur so lange wie die zugrundeliegende Forderung. Wird das Darlehen abbezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Grundschulden sind abstrakt: Sie sind rechtlich eigenständig. Das bedeutet, die Grundschuld bleibt im Grundbuch bestehen, auch wenn das Darlehen zurückgezahlt wurde. Der Grundstückseigentümer kann dieselbe Grundschuld dann später zum Beispiel für einen Modernisierungskredit wiederverwenden. Aus diesem Grund setzen Banken bei Immobilienfinanzierungen fast ausschließlich auf Grundschulden und kaum noch auf klassische Hypotheken. (Die Hypothek findet heute allenfalls noch vereinzelt in spezialisierten Fällen Verwendung.)
Rolle der Grundschuld in der Immobilienfinanzierung
Bei Immobilienkrediten verlangt die Bank in der Regel eine Grundschuld auf das zu finanzierende Grundstück. Dadurch kann sie große Geldbeträge relativ risikolos verleihen: Bei Zahlungsausfall des Schuldners sichert sich die Bank Zugang zur Immobilie. Das Grundstück dient als Pfand, ähnlich wie ein Bürge. Wird eine Rate nicht beglichen, kann die Bank gerichtlich die Zwangsvollstreckung betreiben und das Haus beispielsweise zwangsversteigern, um die offenen Raten zu begleichen. Gleichzeitig schützt die Grundschuld die Bank vor nachträglichen Belastungen: Bevor ein neues Darlehen ausgezahlt wird, prüft die Bank das Grundbuch auf bestehende Pfandrechte. Rechte höherer Rangstellung (Ältereintragungen) müssen geklärt oder umgeordnet werden, da im Ernstfall vorrangige Gläubiger zuerst befriedigt werden.
Die Grundschuld garantiert der Bank bei einer Baufinanzierung Sicherheit: Sie wird üblicherweise in Verbindung mit dem Darlehensvertrag vereinbart. Käufer und Bank schließen einen Kreditvertrag, in dem auch eine Zweckerklärung (Sicherungsabrede) enthalten ist. Diese regelt, welche Forderungen durch die Grundschuld gedeckt werden. Anschließend erstellt ein Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde. In dieser Urkunde legt der Eigentümer als Sicherungsgeber das genau bezeichnete Grundstück und die vereinbarte Darlehenssumme fest. Nach Unterzeichnung lässt der Notar die Urkunde beim Grundbuchamt einreichen, das die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs einträgt. Bei einer Briefgrundschuld fertigt das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief (ein Wertpapier) aus, der dem Gläubiger als Urkunde dient. Der Hauptunterschied zur Buchgrundschuld besteht darin, dass die Buchgrundschuld nur rein in Abteilung III vermerkt ist, während die Briefgrundschuld zusätzlich ein Schriftstück besitzt.
Sicherungszweckerklärung (Sicherungsabrede)
Die Sicherungszweckerklärung (auch Sicherungsabrede, Zweckerklärung oder Sicherungserklärung genannt) ist der schuldrechtliche Vertrag zwischen Darlehensnehmer und -geber, der die abstrakte Grundschuld mit einem bestimmten Kredit verbindet. Sie legt fest, welche Forderungen die Grundschuld absichern soll. In der Praxis finden sich oft zwei Varianten: eine enge Sicherungsabrede (nur eine bestimmte Darlehensforderung) oder eine weite Sicherungsabrede (die z.B. alle bestehenden und künftigen Forderungen aus der Geschäftsbeziehung abdeckt). Begriffe wie „Zweckerklärung“ oder „Sicherungserklärung“ meinen im Wesentlichen dasselbe. Beispiel: In einem typischen Baukreditvertrag heißt es, die Grundschuld diene „zur Sicherheit aller Forderungen aus dem Darlehen Nr. …“; damit ist genau festgelegt, in welchem Umfang die Immobilie haftet. Die Sicherungsabrede wird meist als Nebenabrede zum Kreditvertrag getroffen und erfordert selbst keine notarielle Form.
Bestellung der Grundschuld
Die Bestellung einer Grundschuld erfolgt in mehreren Schritten, immer mit notarieller Beteiligung:
Vertrag mit Sicherungsabrede: Im Darlehensvertrag oder einem gesonderten Sicherungsvertrag vereinbaren Käufer und Bank die Höhe der Grundschuld und den Sicherungszweck.
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Notarielle Urkunde: Der Grundstückseigentümer unterzeichnet beim Notar eine Urkunde, in der er eine Grundschuld „bestellt“. Die Urkunde muss Grundstücksangaben, Grundschuldhöhe, Laufzeit und Verzinsung enthalten. Oft ist hierin auch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung (§ 794 ZPO) enthalten, mit der der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung zustimmt. Sobald die Urkunde erstellt ist, reicht der Notar sie beim Grundbuchamt ein.
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Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein. Ist eine Buchgrundschuld ohne Brief gewünscht, genügt die Eintragung im Register. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief angefertigt. Mit der Eintragung gilt die Grundschuld rechtlich als wirksam bestellt. Durch die Unterwerfungserklärung liegt der Bank danach automatisch ein vollstreckbarer Titel vor.
Die Kosten der Bestellung orientieren sich an Höhe der Grundschuld und Notargebühren. Rechtsfehler können beim Notar nicht ausgeschlossen sein, daher prüft dieser den Inhalt der Urkunde sorgfältig.
Zwangsvollstreckung der Grundschuld
Wenn Zahlungen ausbleiben, kann die Bank aus der eingetragenen Grundschuld vollstrecken. Das bedeutet, die Bank kann die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung verwerten. Der Erlös der Versteigerung dient vorrangig der Tilgung der offenen Kreditsumme. Vorher muss allerdings sichergestellt sein, dass die Forderung fällig ist (oft nach Kündigung des Darlehens mit einer Frist). In der Praxis unterschreiben Darlehensnehmer in der Regel schon bei Bestellung eine Unterwerfungserklärung (§ 794 ZPO), sodass die Bank sofort ohne gesondertes Gerichtsverfahren zwangsversteigern kann. Bei vermieteten Objekten kann parallel eine Zwangsverwaltung beantragt werden, um laufende Mieteinnahmen dem Gläubiger zuzuleiten.
Die Bank nutzt im Ernstfall die Grundschuld, um das Grundstück zwangsweise zu verwerten. Der Versteigerungserlös wird dann zur Rückzahlung des Darlehens herangezogen. Der Kreditnehmer verliert hierdurch die Immobilie, und etwaiger Restschuld wird gegebenenfalls aus anderen Vermögenswerten geltend gemacht (z.B. durch Zwangsvollstreckung in Lohn oder Konten, wenn eine entsprechende Unterwerfung vorliegt)
Löschung der Grundschuld
Wurde das zugrunde liegende Darlehen komplett zurückgezahlt, kann die Grundschuld gelöscht werden. Dazu erteilt die Bank dem Eigentümer eine Löschungsbewilligung – bei einer Briefgrundschuld zusätzlich das Original des Grundschuldbriefs. Mit diesen Unterlagen beantragt der Eigentümer beim Notar die Löschung im Grundbuch. Der Notar prüft die Unterlagen und leitet die Löschungsanordnung an das Grundbuchamt weiter. Anschließend entfernt das Grundbuchamt den Eintrag der Grundschuld. Bei einer Briefgrundschuld ist zwingend das Original des Grundschuldbriefs vorzulegen. Das Ergebnis ist ein „sauberes“ Grundbuch ohne diese Belastung. Wird die Immobilie erneut verkauft, sorgt der Notar im Kaufvertrag dafür, dass die Grundschuld vorher gelöscht wird. (Der Eigentümer erhält nach Tilgung üblicherweise sofort den Grundschuldbrief und die Löschungsunterlagen der Bank zurück.)
Risiken und Schutzmechanismen
Für den Eigentümer bergen Grundschulden Risiken: Ist die Sicherungsabrede sehr weit gefasst, können dadurch neben dem ursprünglichen Darlehen auch alle weiteren Verbindlichkeiten bei der Bank abgesichert sein. Bei mangelnder Übersicht kann ein Käufer unerwartet mit einer alten Grundschuld belastet bleiben. Deshalb vereinbaren Käufer und Verkäufer meist im Kaufvertrag genau, welche Lasten übernommen oder gelöscht werden sollen. Der Notar ist dabei verpflichtet sicherzustellen, dass der Käufer lastenfrei erwirbt (Lastenfreistellung). In der Regel werden bestehende Grundschulden vor Zahlung des Kaufpreises gelöscht oder auf den Käufer übertragen.
Ein zusätzlicher Schutz für den Erwerber ist die Löschungsvormerkung (§ 883 BGB): Sie kann zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen werden und hindert den alten Gläubiger daran, die Grundschuld anderweitig zu verwerten, bevor die Löschung vollzogen ist. Dadurch ist der Käufer vor nachträglichen Verfügungen der Bank geschützt. Insgesamt steigt die Rechtssicherheit hier mit der Sorgfalt der Vertragsgestaltung und der Notarprüfung.
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