Conveyance and priority notice of conveyance<\/h2>\n
Conveyance<\/strong>\u00a0refers to the formal agreement between the seller and buyer on the transfer of ownership of the property. According to Section 925 BGB, the conveyance must be declared before the notary in the simultaneous presence of both parties. In practice, it is usually recorded in the notarized purchase contract itself. Without conveyance and<\/strong> anschlie\u00dfende Grundbucheintragung ist ein wirksamer Eigentums\u00fcbergang rechtlich nicht m\u00f6glich – das blo\u00dfe Unterzeichnen des Kaufvertrags allein reicht also nicht aus. Wichtig: Nach Unterzeichnung des Vertrags ist der Verk\u00e4ufer zun\u00e4chst weiterhin als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen. Der K\u00e4ufer hat zwar den Anspruch auf \u00dcbereignung erworben, jedoch k\u00f6nnte der Verk\u00e4ufer theoretisch bis zur Umschreibung noch Verf\u00fcgungen \u00fcber die Immobilie treffen (z.\u202fB. sie weiterverkaufen oder mit neuen Hypotheken belasten). Genau hier greift die n\u00e4chste Sicherung ein:<\/p>\n Notice of conveyance:<\/strong> In order to protect the buyer's acquired right of transfer, a priority notice of conveyance is entered in the land register in favor of the buyer. This priority notice acts like a block on the land register: the seller may no longer make any entries that have not been approved by the buyer. In particular, a resale of the property to third parties or the entry of further encumbrances without the consent of the buyer is excluded. The priority notice of conveyance therefore secures the buyer's priority right to the property. Even if the seller gets into financial difficulties (e.g. takes on new debts, becomes insolvent or tries to sell to someone else), the buyer's claim remains protected thanks to the priority notice. The priority notice is typically applied for by the notary immediately after the purchase agreement and recorded in section II of the land register. It is only temporary: as soon as the buyer is entered in the land register as the new owner, the priority notice is deleted. Until then, however, it is an essential safeguard for the buyer when purchasing a property.<\/p>\n Ein Immobilienkauf birgt diverse Risiken – doch der notarielle Vertrag ist so gestaltet, dass er beiden Seiten gr\u00f6\u00dftm\u00f6gliche Sicherheit bietet. Wichtige Risiken und die dazugeh\u00f6rigen Absicherungen sind:<\/p>\n\t Avoid unsecured advance payments<\/strong>No party should have to perform without receiving certain consideration. For this reason, the purchase agreement is usually structured in two stages: The buyer only pays the purchase price once his claim has been secured by the priority notice of conveyance in the land register and all other conditions have been met. Conversely, the seller will only transfer ownership (through the land register transfer) after the purchase price has been paid in full. This prevents the buyer from losing money or the seller from transferring his property without payment.<\/p><\/li> Encumbrances and defects of title:<\/strong> Rechtsm\u00e4ngel wie Grundbuch-Belastungen (z.\u202fB. Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten) oder auch bestehende Mietverh\u00e4ltnisse k\u00f6nnen den Wert einer Immobilie mindern. Der Notar verschafft sich Einsicht ins Grundbuch und \u00fcbernimmt alle Eintragungen in den Vertrag. \u00dcblicherweise verpflichtet sich der Verk\u00e4ufer, finanzielle Belastungen vor \u00dcbergabe zu l\u00f6schen – etwa indem ein Teil des Kaufpreises direkt zur Abl\u00f6sung an seine Bank gezahlt wird. Falls der K\u00e4ufer ausnahmsweise eine Belastung \u00fcbernehmen soll (z.\u202fB. eine eingetragene Dienstbarkeit oder eine Grundschuld), wird dies im Vertrag ausdr\u00fccklich vereinbart. So ist sichergestellt, dass der K\u00e4ufer entweder lastenfreies Eigentum erwirbt oder genau \u00fcber bekannte Lasten Bescheid wei\u00df.<\/p><\/li> Structural damage and material defects:<\/strong> Gebrauchte Immobilien werden meist gekauft wie gesehen. In nahezu allen notariellen Vertr\u00e4gen \u00fcber Bestandsimmobilien wird daher die Sachm\u00e4ngelhaftung des Verk\u00e4ufers vertraglich ausgeschlossen. Das hei\u00dft, der K\u00e4ufer kann den Verk\u00e4ufer f\u00fcr sp\u00e4tere entdeckte M\u00e4ngel am Geb\u00e4ude in der Regel nicht haftbar machen, au\u00dfer der Verk\u00e4ufer hat einen Mangel arglistig verschwiegen. Der Notar sorgt f\u00fcr eine rechtssichere Formulierung dieses Haftungsausschlusses. F\u00fcr K\u00e4ufer bedeutet dies: Eine gr\u00fcndliche Besichtigung und ggf. Gutachten vor dem Kauf sind wichtig, denn nach Vertragsschluss tr\u00e4gt der K\u00e4ufer das Risiko verborgener M\u00e4ngel selbst. Bei Neubauten vom Bautr\u00e4ger hingegen kann die Gew\u00e4hrleistung nicht ausgeschlossen werden – hierzu unten mehr.<\/p><\/li> Regulatory and approval risks:<\/strong> The notary obtains the necessary official declarations to make the contract legally effective. For example, in many cases the local authority must first waive its statutory right of first refusal before the purchase can be completed. The notary therefore applies for a waiver of pre-emption rights from the local authority and waits for this. Similarly, in the case of a condominium, the consent of the condominium administrator is often required, which the notary obtains. This prevents the purchase from failing due to such official obstacles.<\/p><\/li> Financing risk of the buyer:<\/strong> Many buyers rely on a bank loan to pay the purchase price. As the bank usually requires a land charge as security, the purchase contract usually contains a power of attorney to encumber. This clause allows the buyer to register a land charge on the purchased property before the transfer of ownership. This allows the loan to be paid out and the purchase price to be paid on time. Of course, the power of attorney to encumber is subject to conditions in order to protect the seller: For example, the land charge may only be created in favor of the buyer's financing bank and only in the amount of the purchase price, and the bank must disburse the loan amount directly to the seller. In this way, the buyer receives his financing without the seller taking any risk.<\/p><\/li> Transfer of possession and risk:<\/strong> The contract specifies exactly when the buyer may use the property and has to bear any encumbrances. As a rule, ownership, benefits, burdens and risks are transferred to the buyer when the purchase price is paid. This means that the benefits and risks (e.g. the risk of damage to the building) remain with the seller until payment has been made and are borne by the buyer from the time of payment. This regulation ensures that the buyer only assumes responsibility for the property from the point in time at which he has also provided the main service. The actual handover of the property (handing over the keys) is usually also scheduled for the payment date so that the buyer and seller have a clear relationship.<\/p><\/li>\t<\/ul>\n\t In addition to the general principles, there are some typical constellations in which special aspects must be taken into account. Here are three examples:<\/p>\n Gerade beim Kauf von Grundst\u00fccken oder H\u00e4usern ist es \u00fcblich, dass noch Grundschulden oder andere Rechte im Grundbuch eingetragen sind (etwa Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Wohnrechte). Ein seri\u00f6ser Kaufvertrag enth\u00e4lt in solchen F\u00e4llen detaillierte Regelungen hierzu. Oft wird vereinbart, dass der Notar einen Teil des Kaufpreises direkt zur Abl\u00f6sung bestehender Grundpfandrechte verwendet – konkret zahlt der K\u00e4ufer diesen Teilbetrag an die Bank des Verk\u00e4ufers, die im Gegenzug die L\u00f6schung der Grundschuld bewilligt. Dadurch erwirbt der K\u00e4ufer die Immobilie unencumbered<\/em> (apart from the expressly assumed rights). If certain easements remain (e.g. a right of way for neighbors), the buyer is informed of this in the contract and declares his acceptance. The same applies to any tenancies: If the property is rented out, the buyer assumes the position of landlord upon transfer of ownership; this is also recorded in the contract. These measures prevent the buyer from being hit by unexpected burdens or obligations at a later date.<\/p>\n H\u00e4ufig erwerben Ehepaare gemeinsam eine Immobilie – sei es als Eigenheim oder zur Kapitalanlage. Beim Erwerb durch Ehegatten stellt sich vor allem die Frage nach dem Co-ownership share<\/strong>: \u00dcblicherweise werden beide Ehepartner zu gleichen Teilen (50\u202f% \/ 50\u202f%) als Eigent\u00fcmer ins Grundbuch eingetragen. Der Notar wird im Rahmen der Vertragsvorbereitung erfragen, in welchem Verh\u00e4ltnis die Ehegatten kaufen m\u00f6chten. Abweichungen vom h\u00e4lftigen Anteil sind m\u00f6glich und sollten nach den tats\u00e4chlichen Beitr\u00e4gen oder W\u00fcnschen der Ehepartner festgelegt werden. Wichtig ist, dass beide Ehegatten als K\u00e4ufer im Vertrag aufgef\u00fchrt sind und den Kaufvertrag gemeinsam unterschreiben – damit haften sie auch gemeinsam f\u00fcr die Pflichten aus dem Vertrag, insbesondere die Kaufpreiszahlung.<\/p>\n Besondere Beachtung finden muss der G\u00fcterstand, falls einer der Ehepartner aus dem Ausland stammt oder ein ausl\u00e4ndischer G\u00fcterstand vereinbart wurde. In solchen F\u00e4llen pr\u00fcft der Notar, welches Recht Anwendung findet, um sicherzustellen, dass der Immobilienerwerb korrekt abgewickelt wird. In aller Regel hat der gemeinsame Erwerb von Immobilien f\u00fcr Ehegatten jedoch keine nachteiligen Konsequenzen; er wird sogar h\u00e4ufig als fair empfunden, da beide Partner so gleicherma\u00dfen am Eigentum beteiligt sind. Trotzdem kann es sinnvoll sein, im Vorfeld \u00fcber etwaige Unterschiede in den eingebrachten Verm\u00f6genswerten zu sprechen und ggf. vertraglich (etwa in einem Ehevertrag oder einer schuldrechtlichen Vereinbarung) auszugleichen – der Notar kann hierzu ebenfalls Beratung anbieten.<\/p>\n When buying from the developer<\/strong> If the buyer acquires a plot of land from the developer inclusive<\/em> of a building yet to be constructed (house or apartment). Such a developer purchase contract is subject to special legal requirements to protect the buyer. Most important special feature:<\/strong> Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt nicht in einer Summe, sondern in Raten gem\u00e4\u00df Baufortschritt. Der Bautr\u00e4ger darf also erst Geld verlangen, wenn bestimmte Bauabschnitte fertiggestellt sind – die Makler- und Bautr\u00e4gerverordnung (MaBV) schreibt genau vor, welche Raten in welcher Bauphase f\u00e4llig werden. Dadurch wird vermieden, dass der K\u00e4ufer vorab den vollen Preis zahlt, ohne Gegenleistung. Die letzte Rate wird meist erst bei Fertigstellung und \u00dcbergabe f\u00e4llig, und Owner<\/strong> As a rule, the buyer only actually becomes the owner once the entire purchase price has been paid and the property has been completed. Until then, a priority notice of conveyance secures his claim in the land register.<\/p>\n In addition, the Warranty for construction defects<\/strong> bei einem Bautr\u00e4gervertrag nicht ausgeschlossen werden – gesetzlich besteht eine f\u00fcnfj\u00e4hrige Gew\u00e4hrleistungsfrist ab Abnahme des Bauwerks. Der notarielle Vertrag enth\u00e4lt eine Bau- und Leistungsbeschreibung als Anlage, in der alle Ausstattungsdetails festgeschrieben sind. Auftretende Baum\u00e4ngel muss der Bautr\u00e4ger im Rahmen der Gew\u00e4hrleistung beseitigen. Auch deshalb ist es wichtig, dass alle Bauleistungen und Ausstattungen pr\u00e4zise im Vertrag beschrieben sind.<\/p>\n For further protection of the buyer, additional Collateral<\/strong> be agreed. Bank guarantees from the property developer are common, for example. Completion guarantee<\/em> (also known as a performance bond) ensures that the construction project is completed even if the developer encounters payment difficulties; a Withdrawal or repayment guarantee<\/em> secures the reimbursement of payments already made if the contract has to be rescinded (e.g. in the event of the developer's insolvency). Although such guarantees are associated with additional costs, they offer the buyer more security.<\/p>\n Finally, care must be taken in property development transactions to ensure that no immediate contractual constructions<\/strong> be chosen. Sometimes attempts are made to artificially separate the purchase contract (for the land) and the construction contract (for the construction work) in order to circumvent the strict developer regulations. This is strongly discouraged: as soon as the purchase of the land is dependent on the building obligation, both contracts must be notarized together, otherwise the purchase contract is invalid. Buyers should therefore always insist on a single notarized property development contract that covers both the land and the construction work. In this way, all rights and obligations are regulated transparently and the path to your new home is legally secure.<\/p>\n Ein Immobilienkauf will gut vorbereitet sein. Dank der notariellen Beurkundung und Vertragsgestaltung werden rechtliche Fallstricke weitgehend entsch\u00e4rft – von der Auflassungsvormerkung \u00fcber ausgewogene Zahlungsbedingungen bis hin zur Absicherung besonderer Szenarien. F\u00fcr K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer bietet der Notar so die Gew\u00e4hr, dass der Immobilienerwerb sicher und fair abgewickelt wird. Sobald alle Aspekte ber\u00fccksichtigt sind, steht dem traumhaften Eigenheim (oder der lohnenden Investition) nichts mehr im Wege.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben und fungiert als neutraler Rechtsbetreuer beider Seiten. Er entwirft den Kaufvertrag, kl\u00e4rt rechtliche Risiken, erl\u00e4utert den Vertragsinhalt bei der Beurkundung und \u00fcbernimmt anschlie\u00dfend die gesamte rechtliche Abwicklung – von der Auflassungsvormerkung bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch. So sorgt er f\u00fcr Rechtssicherheit und sch\u00fctzt K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer gleicherma\u00dfen.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t Die Auflassung ist die formelle Eigentums\u00fcbertragung zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer vor dem Notar. Sie wird wirksam, wenn der K\u00e4ufer zus\u00e4tzlich ins Grundbuch eingetragen wird. Die Auflassungsvormerkung sichert diesen Anspruch zwischenzeitlich im Grundbuch ab – so kann der Verk\u00e4ufer das Objekt nicht anderweitig verkaufen oder belasten. Sie ist daher ein zentrales Sicherungsmittel f\u00fcr K\u00e4ufer.<\/p>\n\t\t\t\t\t\t The notary counters risks such as unsecured advance payments, hidden encumbrances, construction defects or missing approvals with contractual provisions: e.g. the purchase price is only due when ownership is secured by the priority notice, encumbrances are deleted or deliberately assumed, and in the case of developer contracts, payment in installments after construction progress protects against losses. In this way, the property purchase is legally clean and secure.<\/p>\n\tRisks when buying real estate and notarial protection<\/h2>\n
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\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\tTypical case constellations when buying real estate<\/h2>\n
Purchase of land with existing encumbrances<\/h3>\n
Acquisition by spouse<\/h3>\n
Purchase from the developer<\/h3>\n
Conclusion<\/h2>\n
Why is a notary required when buying real estate and what tasks does he or she perform?<\/h3>\n\t\t\t
Was bedeutet Auflassung und Auflassungsvormerkung – und warum sind sie wichtig?<\/h3>\n\t\t\t
Welche typischen Risiken bestehen beim Immobilienkauf – und wie sch\u00fctzt der notarielle Vertrag davor?<\/h3>\n\t\t\t
Contact person<\/h2>\n
\n\t\t\n\t\tJan Hindahl\n\t\t<\/a>\n\t<\/h2>\n\t